合同会社で不動産賃貸業を開始

まずは物件探し

会社を設立したら次は不動産賃貸業（※）を始める手続きだ。

（※）日本政策金融公庫（以下、公庫）から新規事業融資を受けるため、不動産投資ではなく不動産賃貸業という体にしている。

物件探しは設立準備と並行して行なっていた。当初は小規模な築浅の木造アパート一棟からスタートしようと思い健美家や楽待で探していた。条件は次のようなものだ。

毎日エリアを変えながら探していたがなかなかそんな物件は見つからない。そもそも築浅で表面利回りが7%を超えるものがあまり出てこない。出てきたとしても借地権物件だったりする。

おまけに公庫からは貸せる金額は物件価格の半分くらいが目安との返事が。自己資金で出せても2,000万円が限度だったのでそうなると買えても4,000万円の物件ということに。。。

これだとアパート一棟保有したとしても、ちょっと変わったタイプのものになったり規模のメリットが薄まってしまう。

いったん不動産賃貸業は延期しようかと考えていたところ、たまたま見ていた区分マンション投資（マンションの一室を所有して賃貸する投資）の物件で条件に合ってくるものが！

場所は千葉県の津田沼、駅近とは言えないが徒歩10分のRCのワンルームである。

早速指値するとともに公庫へ物件データを送付。

指値が通って物件価格1,050万円、表面利回りは7.7%になった。しかもオーナーチェンジ（※）物件なので最初から賃貸収入が入ってくる。

（※）入居者との貸借契約はそのまま引き継がれ、物件のオーナーだけが変わること

最終的に公庫からの借入は500万となったが、よくよくシミュレーションしてみると借入が多い場合は返済額も大きくなりキャッシュフローとしては毎月赤字になってしまうからLTV（Loan to Value）50%くらいがちょうどいいのかなと思う。逆に借入が少ないとせっかくの借入によるレバレッジ効果が発揮できずROE（Retutn on Equity、自己資金に対する利回り）という点では小さくなってしまう。それだったらREITを買った方が増しだ。

結局、毎月のキャッシュフローはプラス、ROEも5%弱とそれなりの利益が期待できる物件を購入し、初めての不動産賃貸業はスタートした。